crayhats.com

Рефінансування комерційної іпотеки слідує багатьом з тих самих принципів, що і рефінансування будь-якої іншої позики: бути кредитоспроможним і мати можливість показувати дохід для сплати позики. Однак те, що раніше процес іпотечного кредитування пройшов спокійно, ще не гарантує, що його буде знову легко затвердити, особливо якщо фінансова картина вашого бізнесу змінилася. Для рефінансування комерційної іпотеки може знадобитися набагато більше рівнів документації та навіть особистих гарантій, щоб захистити позику від дефолту.

Підготуйте фінансову документацію

Як мінімум, вам потрібно представити фінансову картину бізнесу. Це означає щонайменше два роки податкової звітності підприємства, обліку грошових потоків, включаючи банківські звіти, звіти про прибутки та збитки та фінансові звіти. Розраховуйте надати мінімум 12 місяців фінансової звітності. Кредитори можуть також отримати детальний бізнес-план та резюме, в якому обговорюється напрямок зростання та містяться біографії управління, які демонструють здатність керувати компанією.

На додаток до запиту фінансової інформації про бізнес, банк може також вимагати особистої гарантії за позикою, якщо прибуток незначний. Персональна гарантія - це коли один або кілька основних власників використовують особисті активи в якості забезпечення позики.

Зрозумійте витрати на кредитування

Комерційне кредитування дорожче, ніж споживче. Таким чином, навіть оцінка коштуватиме десь від 2000 до 5000 доларів, можливо, навіть більше для великих об'єктів нерухомості. Банк не позичить, якщо оцінка не відображає достатньо власного капіталу.

Ви також матимете перевірки, плату за походження та витрати на закриття, пов'язані з позикою. Крім того, робоча сила, яку ви витрачаєте на підготовку та проведення рефінансування, - це час, отже, гроші, витрачені далеко від бізнесу.

Переконайтесь, що рефінансування є економічно вигідним

Визначте, чи рентабельно рефінансувати. Більшість комерційних внесків складають приблизно 1 відсоток від позики. Якщо позика на суму 1 000 000 доларів, плата за видачу буде 10 000 доларів. Враховуйте ці та інші витрати на беззбитковість. Щоб компенсувати ці витрати, може знадобитися два-три роки економії на новій іпотеці. Як власник бізнесу визначте, чи варто це робити.

Подати заявку на іпотечний кредит

Виконавши всі домашні завдання, подайте заявку на іпотеку. Не соромтеся робити покупки за найкращими ставками, дозвольте банкам конкурувати з вашим наявним кредитом та обговорювати будь-які комісії, такі як комісія за походження. Кредитори перевірять ваш фінансовий пакет, запитують будь-яку додаткову інформацію, якщо це необхідно, та проверять кредитну перевірку бізнесу та будь-яких особистих поручителів. Андеррайтер перевірить історію кредитів, боргів та доходів.

Як і для особистої позики, андеррайтер повинен бачити позитивну кредитну історію, своєчасну та повну оплату рахунків та достатню кількість заощаджень, активів та грошових потоків для покриття виплат за кредитом.

Андеррайтери розглядають кілька співвідношень:

• Відношення боргу до позики, посилаючись на вартість майна та запитувану позику. Ця кількість не повинна перевищувати від 75 до 80 відсотків, тобто у власності є щонайменше 20 відсотків власного капіталу.
• Коефіцієнт заборгованості, аналогічно співвідношенню боргу до доходу, що використовується у споживчих позиках. Цей коефіцієнт розглядає суму загальної щомісячної виплати боргу порівняно з доходом. Те, як кредитори розглядають цю кількість, різниться залежно від галузі.
• Коефіцієнт покриття боргу, який бере річний чистий операційний дохід і ділить його на щорічні виплати боргу. Ця кількість не повинна перевищувати 125 відсотків.